Все проблемы ОСББ: от создания, жизнедеятельности и до ликвидации

писатель (10.11.2011, 12:29) писал:можливо ЖРБС вклала кошти в ремонт електрощитової чи благоустрій, або ремонт даху. Тому і переживають.

При всех вариантах, если жильцы (собственники квартир) решат создать ОСББ, никто не может им припятствовать. А расчёты за раннее предоставленные услуги возможны при передачи дома на баланс ОСББ и то, это маловероятно.

Решила, что надо дать немного информации о пути, который надо пройти для создания ОСМД ( это по-русски, а по-украински -ОСББ). Это для того, чтобы желающие уйти от ЖКХ, могли хотя бы навскидку предстовлять весь процесс.

Чтобы зарегистрировать общество совладельцев многоквартирного дома и начать управлять домом самостоятельно, нужно пройти следующие этапы.

Этап первый
Для начала организуйте инициативную группу, которая проведет разъяснительную работу с жильцами на предмет создания ОСМД. Затем оповестите всех жильцов о проведении собрания, где будут избраны домовой комитет и его председатель.
Собрание считается легитимным, если на нем присутствовало не менее половины жильцов дома, а председатель – избранным, если за него проголосовало не менее половины собравшихся. Домовой комитет регистрируется в органах исполнительной власти и является промежуточным этапом на пути создания ОСМД.

Этап второй
Домком собирает информацию о доме. Она необходима для создания так называемого паспорта дома. Данный документ потребуется не только для последующей регистрации ОСМД, но и для выявления всех проблем дома – это поможет в будущем более эффективно решать насущные коммунальные вопросы. После создания паспорта дома составьте проект сметы на его содержание. Он станет основным финансовым документом для эффективного управления средствами, поступившими от квартирной платы, сдачи помещений в аренду и использования придомовой территории.

Этап третий
Домком разрабатывает устав ОСМД на основе типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и требований статьи 7 Закона «Об ОСМД».

Этап четвертыйКогда готовы все документы, домовой комитет созывает учредительное собрание, на котором жильцы дома избирают председателя будущего ОСМД. Теперь можно подавать документы в горисполком для согласования и регистрации вашей организации.

Немного остановлюсь на основных моментах:

Паспорт дома должен включать в себя сведения:
– о наличии технического паспорта на дом;
– об общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;
– о наличии встроенных нежилых помещений и их принадлежности;
– о наличии и об использовании вспомогательных помещений, об арендаторах и стоимости аренды;
– о площади подлежащей уборке территории вокруг дома;
– об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе о количестве льготников и получающих субсидии;
– о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
– списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
– о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется

Подготовка к собранию.
Собрание – это очень важный и ответственный момент при создании ОСМД, поэтому к нему надо, как следует, подготовиться. Прежде всего, надо установить, сколько в доме собственников квартир и помещений (в числовом выражении). Статья 9 Закона Украины «Об ОСМД» устанавливает, что членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме. То есть люди, которые только проживают в доме или арендуют помещения в нем, быть членами ОСМД не могут!
Также, при подсчете количества собственников необходимо учитывать следующие факторы:
1) если квартира принадлежит нескольким лицам, но у каждого совладельца нет свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры, тогда данную квартиру представляет только один собственник (обычно это тот, кто первым записан в свидетельстве о приватизации);
2) совладельцами являются также владельцы нежилых помещений в доме;
3) собственниками неприватизированных квартир обычно являются или территориальная громада, или государство.
Итак, следующим шагом в создании ОСМД будет являться резервирование будущего названия ОСМД. Это не обязательно, но может иметь смысл в определенных случаях. Дело в том, что, согласно законодательству, регистрация юридических лиц, наименования которых тождественны наименованиям других юридических лиц, внесенных в государственный реестр ранее, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД у государственного регистратора. Если ОСМД с таким названием уже существует на территории Украины, то придется придумать что-то новое. Если же нет – можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока необходимо подать документы на регистрацию ОСМД.
Также следует продумать о том, где, когда, в котором часу будет проводиться собрание, и разработать проект повестки дня учредительного собрания.Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, инициаторам необходимо заранее продумать кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.
В соответствии со ст. 6 Закона, уведомить жителей дома об учредительном собрании необходимо не позднее, чем за 14 дней до его проведения. В уведомлении обязательно должно быть указано, по чьей инициативе созвано собрание, место и время его проведения, а также проект повестки дня. Распространить уведомления можно двумя способами:
1) отдать уведомление под расписку на руки собственнику;
2) отослать уведомление по почте заказным письмом.
Необходимо пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым обычно является балансодержатель.

Проведение учредительного собрания.
Для того, чтобы собрание было правомочным а его решения имели законную силу, необходимо придерживаться определенных процедур. В первую очередь, следует точно подсчитать количество присутствующих собственников, имеющих право голоса, для определения кворума. Если на собрании присутствует представитель совладельца дома, то, согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально.
Собрание правомочно, если на нем присутствуют более, чем 50% собственников жилых и нежилых помещений в нем. В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней после собрания, которое не состоялось.
Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос: «Кто за то, чтобы открыть собрание?» Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих собственников.
Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем. Председатель руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.
Секретарь, как правило, ведет протокол общего собрания. В протокол вносятся:
1) название собрания;
2) дата и место проведения собрания;
3) количество участников собрания;
4) фамилия и инициалы председателя и секретаря;
5) повестка дня собрания;
6) принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.
Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы:
1) о выборе счетной комиссии (по желанию);
2) о повестке дня;
3) о регламенте проведения собрания.
Согласно ст. 6 Закона, решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 присутствующих, имеющих право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.
Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания, и при регистрации объединения вместе в протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.
Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.
Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:
1) создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;
2) утверждение устава объединения;
3) выборы членов правления;
4) выборы председателя правления (если он по уставу избирается собранием, а не правлением);
5) выборы ревизионной комиссии;
6) выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;
7) о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.
После рассмотрения всех вопросов повестки дня председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

Регистрация ОСМД.
Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы:
1) два нотариально заверенного прошитого, пронумерованного, подписанного председателем и секретарем собрания устава ОСМД;
2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;
3) оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;
4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». В этом списке долевое участие («доля») каждого члена ОСМД рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не принимается.
5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица (как правило, заполняются в органе государственной регистрации);
6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель или член ОСМД).
Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнения к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

Получение свидетельства о регистрации.
Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору в управление по вопросам государственной регистрации юридических лиц – предпринимателей городского совета заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.
Государственный регистратор вносит сведения об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее, чем через 3 рабочих дня после получения необходимых документов оформляет и выдает объединению:
1) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
2) заверенные (подписью и печатью) регистрационные карточки;
3) заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.
При этом регистратор не имеет права требовать подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствие с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.
После государственной регистрации ОСМД необходимо:
1) зарегистрироваться в органах государственной статистики;
2) стать на учет в государственной налоговой инспекции;
3) стать на учет в Пенсионном фонде;
4) зарегистрироваться в фондах общеобязательного государственного социального страхования;
5) изготовить печать и штампы;
6) открыть счет в банке.
При несвоевременной регистрации в этих органах возможны административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными, независимо от того, осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.
Не стоит забывать, что, в соответствии с п. 7.2 Типового устава первый финансовый год ОСМД начинается от даты его государственной регистрации и заканчивается 31 декабря. Следующие финансовые годы соответствуют календарным.

И ещё, что немаловажно знать и помнить:Членство в ОСМД является добровольным. Становиться членом данного объединения не обязательно при его создании. Можно вступить в ОСМД в любой момент его существования на основании письменного заявления. Сам порядок принятия должен быть в уставе.
Если же совладелец не хочет становиться членом ОСМД, то он может этого и не делать, но он не освобожден от финансирования мероприятий, необходимых для сохранения и содержания общего имущества. То есть, он также обязан финансово участвовать в жизнедеятельности дома. Если совладелец откажется выполнять свои обязательства, то объединение или любой его член может заставить его это сделать, обратившись в суд.

Руководит работой ОСМД, а значит возглавляет правление и, как правило, главным должностным лицом ОСМД, является председатель правления, который избирается либо правлением из своего состава, либо «напрямую» - общим собранием.
Если председатель в силу занятости не может руководить объединением в постоянном режиме, то обычно нанимается профессиональный управляющий.
Очень часто им может быть председатель ЖСК или ОСМД соседнего дома. В таком случае избранный из числа совладельцев председатель обычно выполняет лишь «законодательные» функции на общественных началах – административные и представительские, а выполнение всей хозяйственной работы ложится на управдома.

Ну, вот так в кратце, выглядит эта тема. Хочу отметить, что тем, кто возьмётся за создание ОСМД, прийдётся перелопатить много нормативных документов, поэтому советую не пожалеть денег, найти хорошего юриста, который уже занимался такими вопросами и сможет Вам помочь.

В связи с тем, что тема получает дальнейшее развитие, название темы немного видоизменю, - думаю, что топикстартер не будет против. Если возникнут с его стороны возражения, то я думаю, что компромисс найдём

Подскажите, какие документы по новому порядку нужно предоставить в регистрационную для смены управляющего ОСББ?
- регистрационная карточка формы 4
- паспорт нового упр-его и код
- протокол собрания о перевыборах
- ???

keib (10.05.2012, 12:38) писал:- протокол собрания о перевыборах

А вы что избираете управляющего? Такого быть не может! Избирается правление, председатель, но не управляющий. Управляющий назначается или принимается на работу. Оформление зависит от того, как вы его принимаете: это может быть штатная единица, - тогда приём на работу согласно КЗоТ, а можно оформлять на основании гражданско-правового договора ( всё зависит от того, как у вас записано вУставе)

Завершилася Валя, ваша компанія по створеннню ОСББ. ЖРБС всі будинки під себе забирає

Подскажите, как действовать, к кому обращаться? Дом (ОСББ) платит за электроэнергию мест общего пользования в 5 раз больше, чем точно такая же 9-ти эт., с тем же оборудованием (насосы, подкачка и тд). Советовали электриков, нанимала, ничего не нашли! Да и проверяли то по этажам квартирные счетчики. Написала заявление в Полтаваобленерго, чтоб проверили. Сказали, что внутредомовые сети контролируйте сами. То есть, как я думаю, это еще при заселении (новострой 2007) люди под штукатуркой, проложили кабели себе куда надо, подсоединились куда надо. Покупали квартиры без внутренних работ, то есть кирпичные стены и всё. Электрику, сантехнику и тд люди уже сами делали, как в любом новострое. Где найти эту чудо-бригаду электриков с чудо- приборами для выявления этих гавнюков воров? Сегодня заплатила опять 1157 грн за дом, а такой же дом по соседству 310!!!!!