Земельные отношения во время военного положения: как будет работать процедура передачи земель?

Эксперты программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО), привлечённые Министерством аграрной политики и продовольствия Украины, подготовили ответы на самые распространённые вопросы по Закону № 2145-IX о земельных отношениях во время военного положения.

В предыдущих публикациях мы информировали, на какие земли распространяется действие этого Закона, о действии Закона, об использовании и расчёте нормативной денежной оценки (НДО) земли, о работе электронных аукционов в условиях военного времени.

Рассказываем о том, как будет проходить процедура передачи земель в условиях военного положения.

Кто формирует договор аренды земельного участка товарного с/х производства: орган местного самоуправления или районная военная администрация? Это Word-документ или программа с последующим наложением электронной подписи?

Контракт формируют его стороны. Это может быть Word-файл, который будут подписывать квалифицированными электронными подписями арендатор и арендодатель.

Как разрабатывать техдокументацию на неинвентаризированные земельные участки: кто будет заказчиком, может ли ТО быть заказчиком?

Формирование участка для передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству по инвентаризации земель, разрабатываемой по решению органа, уполномоченного передавать участок в аренду, и утверждает такой орган.

Какова процедура передачи участков, на которых целевое назначение земель запаса? Можно ли их передавать для ведения товарного сельскохозяйственного производства без разработки технической документации?

Землям запаса с/х назначения присваивают отдельный код целевого назначения. При передаче такого участка в аренду для ведения товарного с/х производства нужно присвоить участку новый код целевого назначения.

В то же время при изменении целевого назначения нужно вносить сведения в Государственный земельный кадастр, который пока не работает.

Следовательно, передача участка, находящегося в запасе, будет возможна после возобновления работы Кадастра.

Какова процедура наложения электронной подписи сторонами?

Согласно Закону № 2145-IX договор аренды участка заключают только в электронной форме. Электронный документ (файл) договора удостоверяется квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя.

Какие особенности передачи в условиях военного положения в аренду для ведения товарного с/х производства участков, владельцы которых скончались?

Местный совет сможет распоряжаться такими земельными участками после их признания выморочным наследством.

Если сельсовет не может провести сессию из-за отсутствия кворума, возможно ли передать в аренду земельный участок без решения о передаче?

Согласно ст. 59 Закона «О местном самоуправлении в Украине» решение совета принимается на его пленарном заседании после обсуждения большинством депутатов от общего состава совета.

Сельский совет проинвентаризировал два участка (неистребованные земельные доли паи) по техдокументации по инвентаризации. Отсутствуют выдержки из НКС, эти участки не утверждены. Можно ли передать их по имеющимся документам и как указать это в решениях?

По Закону № 2145-IX формирование земельного участка с целью передачи его в аренду осуществляют без внесения сведений о таком земельном участке в Государственный земельный кадастр (государственная регистрация) и присвоение ему кадастрового номера, на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, которую разрабатывают решением органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает этот орган. В решении нужно ссылаться на данную норму закона.

Разрешение на передачу участка предоставляем на очередной сессии. Можем ли утвердить техническую документацию на внеочередной?

Закон не содержит ограничений по утверждению документации по землеустройству на внеочередных сессиях местных советов.

При подписании договора аренды в электронном виде допускается ли использование усовершенствованной электронной подписи, а не квалифицированной?

Закон № 2145-IX устанавливает, что договор аренды заключаются только в электронной форме, и заверяются квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя.

Можно ли принимать решение об установлении ставок арендной платы за земельные участки коммунальной собственности на территории общества в военное время, если этот регуляторный акт был запланирован ещё раньше? Можно ли приступать к процедуре регуляторного акта в условиях военного положения?

Можно, но надо иметь в виду, что в соответствии с Законом № 2145-IX размер арендной платы за земельные участки с/х назначения, предоставляемых в аренду в условиях действия военного положения, не может превышать 8% нормативной денежной оценки земельного участка, определяемого от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области.

Если находящийся в аренде земельный участок по решению м/с был разделен, и часть земельного участка отошла в частную собственность, — как внести изменения в договор, если площадь изменилась?

В результате раздела земельного участка объект аренды прекратил своё существование. Судьбу одного из земельных участков, образовавшихся в результате такого разделения, нужно решать по отдельному договору.

Каков алгоритм действий в случае предоставления в аренду несформированного земельного участка: заявление потенциального арендатора о разрешении на разработку ТД по инвентаризации — соответствующее решение ОМС — заявление об утверждении ТД — соответствующее решение ОМС и предоставление в аренду? Кто является заказчиком ТД по инвентаризации, на чьи средства проводится (в ОМС финансирование изготовления документации по землеустройству на время военного положения запрещено)? По каким причинам может быть отказано в предоставлении в аренду ЗД (общественный выпас, частичное наложение на земли частной собственности)? Если арендатор представил графические материалы части сформированной ЗД, можно ли сделать ТД по инвентаризации и передать в аренду?

Можно ограничиться и одним заявлением, в котором следует указать и просьбу о предоставлении в аренду земельного участка. Также в первом решении вместо упоминания разрешения может указываться на проведение инвентаризации с целью формирования земельного участка для его передачи в аренду.

Выступать заказчиком и оплачивать разработку документации может и лицо, заинтересованное в её получении в аренду.

Отказано может быть только по причине несоответствия закону.

Согласно Закону № 2145-IX техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель не может предусматривать разделение, объединение земельных участков.

Если в общине есть несформированный земельный участок площадью 20 га и есть с/х производитель, который хочет взять в аренду, можно ли сформировать один земельный участок на всю площадь для ведения товарного с/х производства и передать его в аренду для наполнения бюджета?

Да. Закон № 2145-IX ограничений относительно площадей земельных участков не содержит.

Передача в аренду несформированного земельного участка возможна в упрощённом порядке, если разработана техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель. Такая документация должна быть разработана на каждый участок отдельно или возможно пользоваться технической документацией по землеустройству по инвентаризации земель, разработанной на территорию всего сельского совета и утверждённой в 2021 году?

Если техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель была разработана на территорию всего сельского совета и утверждена в 2021 году, отдельные участки были в установленном порядке сформированы и их повторное формирование для передачи в аренду не требуется.

Если конкретные участки, которые планируют передать в аренду, не формировали, их нужно сформировать по технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель.

Правомочен ли поселковый совет на период действия военного состояния рассматривать на сессии вопросы предоставления разрешений на разработку проектов землеустройства по отводу земельных участков в постоянное пользование государственных лесохозяйственных предприятий по коду КВЦПО 09.01 «Для ведения лесного хозяйства и связанных с ним услуг» за счёт земель с/х назначения, которые малопродуктивны, частично самозалесены или законсервированы путём облесения?

Даже в случае принятия такого решения оно не может быть реализовано в период действия военного положения, поскольку Законом формирования земельных участков с/х назначения для не с/х целей запрещено.

Решением городского совета были утверждены условия проведения аукциона по продаже права аренды на земельный участок с/х назначения. Аукцион провести не успели. Намерены этот земельный участок предоставить в аренду согласно изменению в законодательство. Следует ли отменять это решение?

Закон № 2145-IX не содержит требований об обязательности отмены таких решений, поскольку земельные торги по вступлению права аренды, эмфитевзиса, суперфицию по земельным участкам с/х назначения государственной, коммунальной собственности, которые объявлены и не завершены до вступления в силу настоящего закона, — считают упразднёнными.

Разрешено ли документацией по землеустройству с учётом норм Закона № 2145-IX формировать земельный участок за счёт участка под хозяйственными зданиями и дворами с целью передачи его в аренду для ведения товарного с/х производства для хранения собранного урожая?

Закон № 2145-IX не содержит ограничений по составу угодий земельного участка с/х назначения (т.е. это могут быть хозяйственные дворы). Вместе с тем, техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель, разрабатываемой для указанных целей, не может предусматривать разделение, объединение земельных участков.

Сведения о земельном участке, подготовленном к продаже права на аренду на земельных торгах для ведения товарного с/х производства (разработан и утверждён проект землеустройства по отводу участка, принято решение о проведении земельных торгов) с видом целевого назначения «для ведения ТСГО» не внесены в ГЗК. Необходимо ли дополнительно согласно Закону № 2145-IX разрабатывать техническую документацию по землеустройству по инвентаризации земельного участка для формирования её по указанному целевому назначению с целью передачи его в аренду для ведения товарного с/х производства?

Проект землеустройства по отводу участков не мог быть утверждён до осуществления его государственной регистрации. Следовательно, в условиях, когда не работает Государственный земельный кадастр, земельный участок нужно формировать для его передачи в аренду по технической документации по землеустройству по инвентаризации земель.

Как продлевать договоры аренды земли не с/х назначения?

По общему правилу. Закон № 2145-IX на такие отношения не распространяется.

Если техническая документация по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка разработана и зарегистрирована в ГЗК (целевое назначение: А.01.01.), присвоен кадастровый номер, но документация не утверждена на сессии городского совета или возможно передать в пользование на условиях аренды сроком на 1 год этот земельный участок, без утверждения?

Да, можно. В то же время утверждение такой документации позволит завершить процедуру её формирования, что может потребоваться после завершения военного положения.

Может ли поселковый совет устанавливать в договоре аренды земли на период действия военного состояния условия посева определённых сельхозкультур на арендованном участке, скажем, установить, что на арендованном земельном участке арендатор имеет право засевать овраги с/х культуры, в частности кукурузу — не менее 60% и подсолнечника не больше 20%?

Да. Запрета на установление в договорах аренды таких условий использования с/х земель законодательство не содержит.

Правильно ли, что в соответствии с Законом № 2145-IX во избежание злоупотреблений на время военного периода на сессиях советов не будут вынесены вопросы предоставления разрешений на разработку проектов землеустройства и утверждения проектов для передачи в собственность гражданам?

Да. На момент действия военного положения безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству в целях такой безвозмездной передачи, разработка такой документации запрещена.

В соответствии с Законом № 2145-IX предоставлено разъяснение относительно договоров аренды с/х земель. Как быть с договорами под недвижимым имуществом (не с/х земли)?

Закон № 2145-IX не регулирует отношения не с/х землепользования, кроме запрета на безвозмездную передачу в собственность земельных участков, в отношении которых следует пользоваться общими нормами земельного законодательства.

Как быть с проектами отвода земельных участков в собственность для ведения личного крестьянского хозяйства, решения на изготовление которых предоставлены до 24.02.2022 г., но кадастровые номера ещё не присвоены?

В соответствии с Законом № 2145-IX формирование участка с целью передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству по инвентаризации земель, разрабатываемой по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает этот орган.

Следовательно, по этой документации земельные участки можно передать в аренду для ведения товарного с/х производства.

Требований по отмене предварительно предоставленных разрешений на разработку проектов землеустройства закон не содержит.

Можно ли пастбища в пределах населённого пункта, а также вне его предоставлять в аренду на 1 год?

Закон № 2145-IX позволяет передавать в аренду земли с/х назначения для ведения товарного с/х производства.

Пастбища — вид с/х угодий, принадлежащий этой категории земель.

Следовательно, пастбища можно передавать в аренду для ведения товарного с/х производства, например, для выпаса скота. В то же время, если пастбище имеет другой код целевого назначения, чем земля «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», то такие земли можно будет передавать в аренду только после возобновления работы Государственного земельного кадастра.

Касается ли Закон № 2145-IX для передачи земель частной собственности в аренду, и какой орган регистрирует договоры аренды, заключенные впервые?

По Закону № 2145-IX договоры аренды регистрируют районные военные администрации в Книге регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения.

Однако этот Закон не предоставил права частным владельцам земли передавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Может ли сессия ОМС предоставить разрешение на разработку технической документации по инвентаризации земель арендатору, который возьмёт в аренду земельный участок, а не разрабатывать его за свой бюджет?

В соответствии с Законом № 2145-IX формирование земельного участка с целью передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству по инвентаризации земель, разрабатываемой по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает этот орган.

Требования к источнику финансирования такой разработки Законом не установлены.

Можно ли ФЛП передать земельный участок для ведения ТСО?

Да. Согласно соответствующему коду экономической деятельности.

Если земельный участок сформирован, он имеет кадастровый номер или может собственник передать в аренду часть этой земли (как несформированную), предоставив разрешение на разработку технической документации по инвентаризации земельного участка?

Согласно Закону № 2145-IX техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель не может предусматривать разделение, объединение земельных участков.

Кто должен выступать заказчиком работ по документации по землеустройству для ведения товарного с/х производства государственной или коммунальной собственности для передачи этого земельного участка в аренду сроком на 1 год? Сохраняется ли максимальный размер этого земельного участка в 20 га для передачи его в аренду?

В соответствии с Законом № 2145-IX формирование земельного участка для передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству по инвентаризации земель, разрабатываемой по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает этот орган.

Требований по максимальному размеру земельного участка для его передачи в аренду Закон № 2145-IX не установил.

Как передать в аренду часть сложившегося земельного участка с/х назначения для товарного с/х производства?

Закон № 2145-IX передачу в аренду части земельного участка не предусматривает.

Что делать с договорами аренды земли для ведения товарного с/х производства, заключенные сроком на 7 лет и подписанные арендодателем, но не зарегистрированные в Государственном реестре вещных прав?

Право аренды участка по ранее заключенному договору можно будет зарегистрировать после возобновления работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Можно ли физическим лицам получить в аренду земельный участок для ведения товарного с/х производства?

Для этого следует зарегистрироваться физическим лицом-предпринимателем с соответствующим кодом экономической деятельности.

Можно ли разрешить разработку и утверждение технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности) на основании сертификата на право на земельную долю (пай)?

До возобновления работы Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав такого решения нельзя реализовывать практически.

Каким образом регулируется очередность (конкурентность) предоставления земельных участков коммунальной и государственной собственности, если будет несколько претендентов на аренду?

Законом № 2145-IX вопросы очередности рассмотрения советом заявлений о предоставлении земельных участков не урегулированы в полной мере. В то же время, есть категории граждан, которые имеют право первоочередного получения земельных участков. Если в совет обратились такие граждане, то им земельные участки должны предоставляться в первую очередь (ветераны войны, чернобыльцы и т. д.). Поэтому некоторые советы принимали на своей сессии решение о том, что, например, они в первую очередь рассматривают заявления о предоставлении земельных участков, поступающих от лиц, имеющих преимущественное право на получение земельных участков, и от жителей села (посёлка, города), а затем рассматривают заявления граждан из других населённых пунктов или регионов.

Всё руководство с наиболее распространёнными вопросами и ответами о земельных отношениях во время военного положения (по Закону № 2145-IX) доступно по ссылке.

Загрузить материалы разъяснения Закона № 2145-IX, типовые договоры можно по ссылке.

Министерство аграрной политики и продовольствия Украины