Почему отельная инвестиционная модель в Грузии вызывает доверие – и почему это нормально

Речь идёт о форматах гостиничной недвижимости с гарантированной доходностью на стадии строительства – таких, какие уже давно существуют в более зрелых юрисдикциях. Среди потенциальных инвесторов гарантированный доход часто вызывает подозрительность: «слишком сложно», «слишком красиво», «наверное, маркетинг». Так что же это такое - гостиничная недвижимость, инвестиции в отельную недвижимость, отельные апартаменты?

«Зачем мне номер в отеле, я думал о квартире»

Квартира и отельный номер – это не конкурирующие продукты. Это разные классы активов.

Квартира – это:

• объект для проживания или сдачи в аренду;
• зависимость от арендатора;
• необходимость самостоятельного управления;
• переменная доходность.

Отельный актив – это:

• доля в гостиничном бизнесе;
• централизованное управление;
• доход от общего операционного потока;
• отсутствие операционной нагрузки на инвестора.

Что такое доходность отельной недвижимости, доход от инвестиций в отель? Когда инвестор говорит «Я хочу квартиру», он на самом деле говорит: «Я ищу другой тип риска и другой тип дохода». Попытка сравнивать эти два инструмента – то же самое, что сравнивать облигации и акции. Они не лучше и не хуже – они про разное.

«Я не понимаю, что именно я покупаю»

Это один из самых частых и самых рациональных вопросов. «Часть номера» - это не кровать и не кондиционер. Что такое покупка номера в отеле? Как купить номер в отеле? Инвестор приобретает:

• право собственности на конкретный номер (или его долю) как на недвижимый актив;
• право на долю в общем доходе гостиницы.

Это пассивный доход от недвижимости, инвестиции с пассивным доходом.

Ключевой элемент здесь – так называемый rental pool. Это означает, что:

• доход формируется не от «Вашего номера», а от работы всего отеля;
• загрузка распределяется на весь пул;
• риск простоя одного номера нивелируется.

По сути, инвестор владеет не просто недвижимостью, а участием в операционном бизнесе, где недвижимость – это база, а не единственный источник дохода.

«Это похоже на пирамиду – откуда доход до запуска отеля?»

Это главный вопрос, который определяет уровень доверия. И именно здесь чаще всего возникает путаница. Доход на этапе строительства, инвестиции в строительство и их доходность в целом, а также гарантированный доход от застройщика – это не доход от отеля. Это финансовое обязательство девелопера.

По своей природе это аналог:

• дохода по облигациям;
• фиксированного yield (доходность, дивиденды, пай, доля) в девелоперских проектах;
• гарантированных выплат в structured finance (сочетание разных источников финансирования).

Логика проста:

• девелопер привлекает капитал инвесторов;
• взамен обязуется выплачивать фиксированный доход;
• эти условия закрепляются в договоре.

Важно понимать:

• источник этих выплат – не будущая загрузка отеля,
• а финансовая модель проекта и все активы девелопера.

Поэтому вопросы «А если отель не заработает?» и «Будут ли выплаты на этапе строительства?» – это два разных риска.

Финансирование девелоперских проектов, как застройщики привлекают деньги

Этот вопрос часто воспринимается как разоблачение. На деле – это непонимание того, как устроены крупные проекты. Любой девелопер выбирает между четырьмя источниками капитала:

• банковское финансирование;
• собственные средства;
• привлечение инвесторов;
• привлечение средств покупателей на стадии строительства путём предварительных продаж.

Привлечение инвесторов – это не слабость, а инструмент.

Он позволяет:

• ускорить реализацию проекта;
• снизить долговую нагрузку;
• масштабировать бизнес.

Это стандартная практика в международной недвижимости.

Фактически инвестор в данном случае выполняет ту же роль, что и кредитор, но получает:

• более высокую доходность ещё до завершения проекта;
• обеспечение в виде недвижимости.

«Это слишком высокая доходность – так не бывает»

Сомнение логично. Но оно основано на смешении двух разных типов дохода.

Есть:

• рыночная доходность от эксплуатации отеля

и

• гарантированная доходность на этапе строительства.

Когда инвестор слышит «10% годовых гарантированного дохода уже на этапе строительства», он думает, что это доход от рынка. Но на самом деле это:

• фиксированная ставка, выплачиваемая клиенту, - это дешевле чем банковский кредит, девелоперу выгоднее привлекать деньги клиента.

После ввода в эксплуатацию доходность уже становится рыночной и зависит от загрузки.

«Батуми не круглогодичный курорт»

Рассмотрим на примере одной из самых «горячих» на сегодняшний день строительных локаций в мире – Батуми (Грузия). Батуми инвестиции недвижимость, недвижимость в Батуми инвестиции, окупаемость недвижимости Батуми, загрузка отелей Батуми, сезонность недвижимости - вот темы нашего разговора.

Не круглогодичный характер курорта – это одно из самых рациональных замечаний. Действительно, Батуми сам по себе не всесезонный курорт. Доходы отелей и недвижимости для отдыха сегодня рассчитываются исходя из:

• средней годовой загрузки;
• сезонных колебаний;
• тарифной политики;
• структуры туристического потока.

Но это если рассматривать «чистую недвижимость», без таких факторов как наличие международного бренда, всемирной отельной сети с лояльными клиентами и международной управляющей компании, которые минимизируют зависимость от локального спроса и сезонности за счёт:

• глобальных систем бронирования;
• программ лояльности;
• международного маркетинга.

Иными словами, сезонность – это не скрытый риск, а уже учтённый параметр модели и нивелированный наличием международных опций.

«Это дорого для Грузии»

Это не вопрос цены. Это вопрос ожиданий. Покупатель оценивает не конкретный продукт, а конкретный рынок, и ожидает, что цена продукта определяется уровнем рынка. Цены на недвижимость в Грузии, сколько стоит недвижимость в Батуми, инвестиции в Грузию недвижимость - как это сравнивать?

В данном случае инвестор сравнивает:

• локальный рынок недвижимости (Грузию)

с

• глобальным инвестиционным продуктом (международным брендом).

Это работает, если речь идёт о «чистой недвижимости», без бренда, международной отельной сети, международной управляющей компании. Но стоимость номера в отеле, который входит в международную отельную сеть, имеет высокий уровень бренда и международную управляющую компанию, определяется не географией, а:

• уровнем бренда;
• качеством управления;
• инфраструктурой;
• наличием сервисов all inclusive.

Приведём ещё более конкретный пример – строящий отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio. Темы нашего разговора: Wyndham Grand Batumi Gonio отзывы, отели Wyndham инвестиции, международные отельные бренды инвестиции.

При покупке номера в этом проекте нужно сравнивать его стоимость с ценами в аналогичных проектах. То есть:

• в строящихся отелях, которые входят в международную отельную сеть Wyndham Hotels & Resorts;
• в строящихся отелях под брендом Wyndham Grand (таких отелей всего 95 в мире).

Отель под брендом Wyndham Grand стоит дороже массового жилья. В любой стране. Грузия здесь не исключение. Цены на номера в отелях Wyndham Grand во всех странах условно сопоставимые и главное – одинаково высокие. Это дорогой продукт мирового уровня, даже когда он появляется на рынках третьего мира.

«Я не знаю эти бренды»

Мы привели примеры строящегося отельного комплекса Wyndham Grand Batumi Gonio, который входит в международную отельную сеть Wyndham Hotels & Resorts. Несмотря на то, что это крупнейшая в мире публичная отельная сеть по количеству отелей, она более известна в западном полушарии. На постсоветском пространстве многим частные инвесторам она незнакома, но это не нишевый, а глобальный игрок, мировой лидер.

Кроме того, данным отельным комплексом управляет Aimbridge Hospitality – крупнейшая в мире управляющая отельная компания. То есть, речь идёт о коллаборации двух мировых лидеров.

Глобальные операторы обеспечивают:

• стандарты качества;
• мировой уровень сервисов;
• загрузку отелей через международные каналы;
• операционное управление.

Для инвестора это означает, что после открытия отелей их доход генерируется не локальными операторами, а международной отельной сетью с более 100 млн лояльных клиентов, которые выбирают именно эту сеть, а не конкретные страны, а также международной управляющей компанией.

«Я сравниваю с Дубаем, Европой, Азией»

Всех интересуют инвестиции в недвижимость Дубай или Грузия, где выгоднее покупать недвижимость, доходность недвижимости по странам, сравнение рынков недвижимости. Это нормальное поведение инвестора. Но здесь важно сравнивать не «цены за квадрат», а:

• стадию рынка;
• уровень конкуренции;
• точку входа.

Зрелые рынки – это более высокий «порог входа» на стадии строительства и, соответственно, более низкая капитализация после завершения строительства.

Развивающиеся рынки – это более низкий порог входа на стадии строительства и более высокая доходность после завершения строительства.

Грузия находится во второй категории. И именно поэтому здесь появляются такие модели.

Ещё один важный момент – в Грузии отсутствуют лакшери-отели от международных брендов с сервисами all inclusive. Некорректно сравнивать этот рынок с рынками, где такой продукт есть. Такой продукт, который только строится в Грузии, корректно сравнивать с таким же продуктом на рынках, где он уже есть.

То есть, стоимость покупки номера в строящемся в Грузии роскошном отеле от международного бренда с сервисами all inclusive нужно сравнивать со стоимостью покупки номера в роскошных отелях от международного бренда с сервисами all inclusive, которые строятся в Дубае. А стоимость квартиры в Грузии нужно сравнивать со стоимостью квартиры в Дубае.

Таким образом ошибка инвестора заключается в том, что он сравнивает цену номера в роскошном отеле от международного бренда с сервисами all inclusive в Грузии с ценой квартиры в Дубае – тёплое с мягким.

Экспертный вывод

Большинство возражений, которые звучат от инвесторов, не являются признаком того, что продукт плохой. Они являются признаком того, что:

• рынок не привык к такому типу инвестиционных инструментов.

Когда появляется продукт, который:

• сочетает недвижимость и финансовую модель;
• даёт доход до ввода в эксплуатацию;
• управляется международными операторами

он неизбежно вызывает скепсис.

Это не аномалия. Это стадия развития.

Инвестиции в гостиничную недвижимость с гарантированной доходностью на этапе строительства – это не «маркетинговая легенда», а модель, которая давно существует в глобальной практике. Новизна здесь не в самой модели, а в том, что она впервые появляется на конкретном локальном рынке в полном виде.

И именно поэтому она выглядит непривычно. Но непривычность – это не признак риска. Чаще это признак того, что конкретный рынок только начинает догонять более зрелые форматы инвестиций на других, передовых, рынках.

FAQ

Что значит «управляющая компания» в отельной недвижимости?

Управляющая компания — это оператор, который полностью берёт на себя управление отелем:

• загрузку номеров;
• персонал;
• ценообразование;
• операционные процессы.

Инвестор не участвует в управлении и получает доход от работы бизнеса.

Кто такая Aimbridge Hospitality и чем она занимается?

Aimbridge Hospitality — это одна из крупнейших управляющих компаний в гостиничной индустрии.

Она управляет более 1500 отелями по всему миру, работает с лучшими международными брендами и имеет 65 лет опыта на рынке гостеприимства.

Для инвестора это означает:

• стандартизированное управление;
• доступ к международным каналам продаж;
• более предсказуемую операционную модель.

Что такое Wyndham Hotels & Resorts?

Wyndham Hotels & Resorts — это крупнейшая в мире отельная сеть по количеству объектов.

Она объединяет десятки брендов и работает на глобальном уровне. Это 45 лет успешного опыта, более 9300 отелей в 95 странах.

Наличие такого бренда в проекте влияет на:

• загрузку отеля;
• доверие клиентов;
• устойчивость бизнеса.

Что такое гарантированный доход в недвижимости?

Гарантированный доход — это фиксированная доходность, которую девелопер обязуется выплачивать инвестору.

Откуда берётся доход до открытия отеля?

Доход на этапе строительства выплачивается за счёт финансовой модели проекта и средств девелопера.

Это аналог процентов за предоставление капитала, а не результат работы отеля.

Что происходит после запуска отеля?

После ввода объекта в эксплуатацию гарантированные выплаты заканчиваются, и доход становится рыночным.

Он зависит от:

• загрузки;
• тарифов;
• эффективности управления.

Можно ли продать номер в отеле?

Да, номер (или его часть) можно продать как обычный объект недвижимости.

Ликвидность зависит от:

• стадии проекта;
• бренда;
• доходности;
• рыночной ситуации.

Чем отельная недвижимость отличается от квартиры?

Квартира — это актив с самостоятельным управлением и зависимостью от арендатора.

Отельная недвижимость — это:

• участие в бизнесе;
• централизованное управление;
• доход от общего потока.

Это разные типы инвестиций с разным профилем риска и доходности.

Почему доходность в отельных проектах может быть выше?

Потому что инвестор фактически участвует в операционном бизнесе, а не просто владеет объектом.

Почему такие модели вызывают недоверие?

Потому что для многих рынков это относительно новый формат.

Инвесторы привыкли к классической недвижимости и не всегда понимают логику гостиничных моделей.