Как работает договор обмена недвижимости и других ценностей?

В 2024 году нотариусы Восточного межрегионального управления Министерства юстиции заверили более 1 100 договоров обмена. Граждане обменивали дома, квартиры, земельные участки сельскохозяйственного назначения и под застройку, а также другие виды недвижимости.

Что такое договор обмена?

Договор обмена, или бартерный договор, — это соглашение, по которому каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Таким образом, сделка предполагает взаимную передачу имущества без денежного расчёта.

Каждый участник договора одновременно выступает продавцом в отношении передаваемого имущества и покупателем в отношении получаемого.

Основные особенности договора обмена

• Предмет договора: могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. В некоторых случаях возможна денежная доплата, если один из объектов обмена имеет более высокую стоимость, но полностью денежный расчёт не допускается.
  
• Право собственности: передаётся сторонам одновременно после фактической передачи имущества, если иное не предусмотрено договором.
  
• Доплата за разницу в стоимости: если один из товаров дороже другого, стороны могут договориться о компенсации разницы в виде денежной доплаты.
  
• Юридический статус: договор считается заключенным, когда стороны согласовали все его существенные условия.
  

В какой форме заключается договор обмена

Законодательство Украины предусматривает три формы заключения сделок: устную, письменную и письменную с нотариальным удостоверением.

• Устная форма применяется к сделкам, которые полностью выполняются сторонами в момент их заключения, за исключением тех, которые требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации.
  
• Письменная форма обязательна, если договор заключается между юридическими лицами.
  
• Нотариальное удостоверение требуется, если предметом обмена являются недвижимость, автомобили и иное имущество, подлежащее государственной регистрации.
  

Права и обязанности сторон договора обмена

Участниками договора могут быть физические и юридические лица, если передача имущества соответствует их правоспособности и уставным целям.

Права сторон:

• Требовать передачи имущества в соответствии с условиями договора.
  

Обязанности сторон:

• передать имущество в надлежащем состоянии;
  
• гарантировать его соответствие заявленным характеристикам;
  
• уведомить об известных недостатках и наличии прав третьих лиц на имущество;
  
• обеспечить сохранность имущества до фактической передачи.
  

Как изменить или расторгнуть договор

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному согласию сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором. Однако при существенном нарушении условий одной из сторон другая может обратиться в суд с требованием о пересмотре или прекращении договора.

Изменение договора касается его условий, таких как предмет, сроки или порядок исполнения обязательств.

Расторжение приводит к прекращению всех прав и обязанностей сторон. При этом все исполненные обязательства сохраняются, если иное не предусмотрено законом.

Признание договора недействительным возможно при нарушении общих требований законодательства. В таком случае стороны обязаны вернуть полученное имущество, а если это невозможно — компенсировать его стоимость по актуальной рыночной цене.