Налогообложение дохода, полученного резидентом от продажи недвижимого имущества

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершённого строительства таких объектов; земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке);
  
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определены ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 г. № 2768-III с изменениями и дополнениями в зависимости от её назначения;
  
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.
  

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3-х лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, не определяется отдельно.

Вместе с тем, согласно абзацу первому п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчётного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п .172.1 ст. 172 НКУ или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определённой п. 167.2 ст. 167 НКУ (5%).

В соответствии с абзацем вторым п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчётного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определённой п. 167.1 ст. 167 НКУ (18%), кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено плательщиком налога по наследству.

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчётного (налогового) года неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершённого строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке, определённой п. 167.1 ст. 167 НКУ (18%), кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены плательщиком налога по наследству (абзац третий п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчётного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, а также доход от продаж в течение отчётного (налогового) года неделимого объекта незавершённого строительства/будущего недвижимости, раздельного объекта незавершённого строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком по наследству, подлежит налогообложению по ставке, определённой п. 167.2 ст. 167 НКУ (5%) (абзац четвёртый п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором п. 172.2 ст. 172 НКУ, может быть уменьшен на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац пятый п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход от продаж в течение отчётного (налогового) года неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершённого строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, может быть уменьшен на документально подтверждённые расходы на приобретение такого объекта, имущественных прав (абзац шестой п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:

• средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых произошло путём передачи объекта недвижимости (или его части);
  
• средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
  
• расходы, понесённые на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершённого строительства;
  
• стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
  
• стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрёл в собственность предмет ипотеки;
  
• расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;
  
• регистрационное собрание, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
  
• стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 9 прим. 4 разд. XX «Переходные положения» НКУ;
  
• стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) плательщиком налогов — акционером (участником, партнёром, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
  
• расходы, понесённые на строительство объекта недвижимости;
  
• расходы, понесённые на приобретение неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости.
  

Объект недвижимости, неделимый объект незавершённого строительства/будущий объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретённым по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Расчёт уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершённого строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, на суммы разрешённых расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо — таким лицом.

При этом, если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, менам или иному отчуждению соответствующих объектов, осуществлённых в течение отчётного (налогового) года, в том числе и в случае, если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо.

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией об имущественном положении и доходах (далее — Декларация).

Пунктом 172.3 ст. 172 НКУ предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчётов об оценке (далее — Единая база), или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определённой субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчёте об оценке, зарегистрированном в Единой базе.

Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости или отчёта об оценке, зарегистрированного в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НКУ, и документ об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи (п. 172.4 ст. 172 НКУ).

Согласно п. 172.5 ст. 172 НКУ сумма налога на доходы физических лиц определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

• а) лицом, продающим или обменивающим с другим физическим лицом недвижимость, неделимый объект незавершённого строительства/будущий объект недвижимости — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;
  
• б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, неделимый объект незавершённого строительства/будущий объект недвижимости, отчуждённый по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой Декларации.
  

В случае несовершения нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, по которому уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании декларации, поданной в установленном порядке и подтверждающих документов о фактической уплате налога (п. 172.6 ст. 172 НКУ).

Если же стороной договора купли-продажи, мены или иного отчуждения объекта недвижимого имущества, неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершённого строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершённого строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (обмена) (п. 172.7 ст. 172 НКУ).

Под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершённого строительства/будущий объект недвижимости, делимый объект незавершённого строительства, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 ст. 172 НКУ).

По информации ГНИ в г. Полтава ГУ ГНС в Полтавской области