Уплата НДФЛ от продажи собственного объекта недвижимости

В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включаются доходы от продажи объектов имущественных и неимущественных прав, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям статей 172-173 НКУ (пп. 164.2.3 и 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 НКУ).

Согласно п. 172.1 ст. 172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчётного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определённой ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III с изменениями и дополнениями в зависимости от их назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности плательщика налога свыше 3-х лет, не облагается налогом. Условие относительно пребывания такого имущества в собственности плательщика налога свыше 3-х лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в наследство.

При этом, доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчётного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определённой п. 167.2 ст. 167 НКУ, то есть 5% (п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону, и зарегистрированной в единой базе данных отчётов об оценке (п. 172.3 ст. 172 НКУ).

Кроме того, п. 161 подраздела 10 «Другие переходные положения» раздела XX НКУ временно, до вступления в силу решения Верховной Рады Украины о завершении реформы Вооружённых Сил Украины, установлен военный сбор.

Ставка военного сбора составляет 1,5% объекта налогообложения, определённого п. п. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX НКУ (п. п. 1.3 п. 161 подраздела 10 раздела XX НКУ).

Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества (зарегистрированной в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НКУ) и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально подаёт в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога в порядке, установленном разделом IV «Налог на доходы физических лиц» НКУ для налогового расчёта (п. 172.4 ст. 172 НКУ).

Согласно абз. «а» п. 172.5 ст. 172 НКУ сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое продаёт или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены.

Если же стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, содержания и уплаты (перечисление) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (обмена) (п. 172.7 ст. 172 НКУ).

Согласно статье 46 Закона Украины от 02.09.1993 г. № 3425-XII «О нотариате» нотариус имеет право истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

Следовательно, доход от продажи собственником (физическим лицом — резидентом) объекта недвижимого имущества при условии пребывания такого имущества в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 5% и военным сбором по ставке 1,5%.

С целью соблюдения условий ст. 172 НКУ относительно налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества, каждую часть такого имущества следует рассматривать как отдельный объект налогообложения.