В каких случаях физическому лицу не нужно подавать декларацию при продаже недвижимости?

В НКУ говорится, что при получении дохода от продажи недвижимого имущества физическое лицо не обязано подавать декларацию об имущественном состоянии и доходах в случае нотариального удостоверения договора, по которому был уплачен НДФЛ (п. 179.2 ст. 179). Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения, в частности, лицом, продающим недвижимость, до нотариального удостоверения договора купли-продажи (пп. «а» п. 172.5 ст. 172 НКУ).

Пунктом 172.1 ст. 172 НКУ установлен перечень видов недвижимого имущества, доход от продажи которого не облагается налогом при условии его пребывания в собственности плательщика свыше 3-х лет. Не облагается налогом доход, полученный физическим лицом от одной продажи в течение отчётного налогового года такого имущества:

• жилого дома, квартиры или их части;
  
• комнаты;
  
• садового (дачного) дома, включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке;
  
• земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определённой ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения.
  

Обязано ли физическое лицо подавать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в случае получения дохода от продажи недвижимого имущества, который не облагается налогом?

В ст. 179 НКУ отсутствуют положения об обязанности подавать декларацию в случае, если доход от продажи недвижимого имущества не облагается налогом. При этом пп. 164.2.4 ст. 164 НКУ относит к общему месячному (годовому) налогооблагаемому доходу физического лица лишь часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется по ст. 172 НКУ. В случае, если по операции купли-продажи одного из объектов недвижимого имущества, указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, выполняются условия, установленные настоящим пунктом, доход, полученный физическим лицом от такой продажи, не облагается налогом. Такой доход не включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. Представление годовой декларации об имущественном состоянии и доходах в таком случае не является обязательным.

Зато физическое лицо может добровольно подать налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах и задекларировать доход, полученный от продажи недвижимого имущества. В случае, если такой доход подлежит налогообложению, заполняется строка 10.3 обновлённой Декларации об имущественном состоянии и доходах (соответствующие изменения внесены приказом Минфина от 25.04.2019 г. № 177). В строке 11.2 декларации указываются доходы от операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества, которые согласно абзацу первому п. 172.1 ст. 172 НКУ не подлежат налогообложению.

Аргументом о целесообразности представления физическим лицом декларации об имущественном состоянии и доходах является необходимость формирования личной финансовой истории с документальным подтверждением источников полученных доходов. Такая информация может быть необходима физлицу как в Украине, так и за рубежом. Например, банковские учреждения с целью соблюдения требований законодательства в сфере предотвращения и противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения, обязаны, в частности, выяснять источники происхождения средств на счетах клиента и документально подтверждать источники их происхождения. В этом случае декларация об имущественном состоянии и доходах является одним из документов, которые служат подтверждением происхождения средств.

Учитывая вышесказанное, при продаже недвижимого имущества физическое лицо не обязано подавать декларацию об имущественном состоянии и доходах при нотариальном заверении договора с уплатой НДФЛ. Также физическое лицо не обязано подавать декларацию в случае, если доход от продажи недвижимого имущества не подлежит налогообложению. При этом гражданин может подать декларацию добровольно и указать общий годовой доход, полученный им от продажи объектов недвижимого имущества.