Налогообложение дохода, полученного резидентом от продажи недвижимого имущества

В соответствии с п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 года № 2755-VІ с изменениями и дополнениями (далее — НКУ) не облагается налогом один раз в течение отчётного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности плательщика налога более 3-х лет, доход, полученный плательщиком налога от продажи:

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершённого строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);
  
• земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определены ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III с изменениями и дополнениями в зависимости от её назначения;
  
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученной налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, которые находились в пользовании такого плательщика, или выделенной в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных плательщиком налога по наследству.
  

Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более 3-х лет не распространяется на имущество, полученное плательщиком налога по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Вместе с тем, в соответствии с абзацем первым п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчётного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке (5%), определённой п. 167.2 ст. 167 НКУ.

Согласно абзацу второму п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчётного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте) из указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, и подлежит налогообложению по ставке (18%), определённой п. 167.1 ст. 167 НКУ, кроме случаев, если указанное в абзаце втором п. 172.2 ст. 172 НКУ имущество получено налогоплательщиком в наследство.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчётного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, подлежит налогообложению по ставке (5%), определённой п. 167.2 ст. 167 НКУ (абзац третий п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором п. 172.2 ст. 172 НКУ, может быть уменьшен на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац четвёртый п. 172.2 ст. 172 НКУ).

Под расходами на приобретение недвижимости понимаются:

• средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, погашение которых произошло путём передачи объекта недвижимости (или его части);
  
• средства, переданные в управление управляющему фонда финансирования строительства;
  
• расходы, понесённые на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершённого строительства;
  
• стоимость объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность в качестве оплаты его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
  
• стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрёл в собственность предмет ипотеки;
  
• расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано в качестве компенсации по таким договорам;
  
• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
  
• стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразд. 9 прим. 4 разд. XX «Переходные положения» НКУ;
  
• стоимость объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком-акционером (участником, партнёром, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
  
• расходы, понесённые на строительство объекта недвижимости.
  

Объект недвижимости, подаренный плательщику налога, считается приобретённым по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Расчёт уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости на суммы разрешённых расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной договора купли-продажи, мены объектов недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо — таким лицом.

При этом, если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мены объектов недвижимости, осуществлённых в течение отчётного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо.

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией об имущественном состоянии и доходах.

В таком же порядке облагается налогом доход от продажи объекта незавершённого строительства.

Пунктом 172.3 ст. 172 НКУ предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости единой базы данных отчётов об оценке (далее — единая база), или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определённой субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчёте об оценке, зарегистрированном в единой базе.

Во время проведения операций по продаже объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости, либо отчёта об оценке, зарегистрированного в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НКУ, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи. Нотариус ежеквартально в порядке, установленном этим разделом для налогового расчёта, подаёт в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверенных им в течение отчётного квартала договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию о цене таких договоров и размере уплаченного налога в разрезе каждого договора (п. 172.4 ст. 172 НКУ).

В соответствии с п. 172.5 ст. 172 НКУ сумма налога на доходы физических лиц определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

• лицом, которое продаёт или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;
  
• лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчуждённый по решению суда о смене собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах (далее — налоговая декларация).
  

В случае несовершения нотариального действия относительно удостоверения договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога (п. 172.6 ст. 172 НКУ).

Если же стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (п. 172.7 ст. 172 НКУ).

Под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 ст. 172 НКУ).

По информации ГУ ГНС в Полтавской области