Дешёвая ипотека для обеспеченных граждан

«Лучик» надежды от Президента

Весной Президент Украины Виктор Янукович провозгласил свои «социальные инициативы», в числе которых была программа с очень хорошим названием — «Доступное жильё». Её целью было объявлено обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий дешёвыми ипотечными кредитами. В течении апреля-мая правительство занималось отработкой механизма кредитования, поиском вариантов дешёвого жилья и банковских учреждений, готовых участвовать в этой программе. А с июня работа перешла в практическую плоскость.

Суть программы «Доступное жильё» в том, что некоторые категории граждан смогут получить ипотечный кредит на 15 лет всего под 3% годовых. Банковские займы выдаются под 16% годовых, но 13% из этой ставки компенсируются государством. Заёмщики самостоятельно погашают лишь оставшиеся 3% ставки и тело самого кредита. Однако существует ряд ограничений для участников этой программы — по площади квартиры, уровню дохода заёмщиков, определению круга лиц, имеющих право на получение дешёвой ипотеки, и некоторые другие.

Так, семья из 2-х человек, или одинокий гражданин, может получить квартиру площадью до 40 м², а семья с детьми — не более 58 м². Впрочем, покупатель может претендовать и на большую квартиру, но её размеры не могут превышать базовые размеры более чем на 25%. При этом льготную ипотеку государство оплатит только за 40 или 58 м² – в зависимости от состава семьи.

Расчётная стоимость жилья для таких городов, как Кременчуг, Кабмином установлена в размере 4 тыс. грн. за 1 м². Сейчас все предложения от застройщиков на сайте Минрегионбуда по Кременчугу превышают эту сумму. Постановлением правительства допускается такое превышение, но не более чем на 25%. При этом дополнительную стоимость жилья (свыше 4000 грн. за м²) заёмщик оплачивает из собственных средств. Льготные условия кредита на эту часть займа также не распространяются.

Кабмином сначала был разработан порядок удешевления ипотечного кредитования (постановление №343 от 25.04.2012 г.), согласно которому льготами могли воспользоваться только граждане, стоящие на квартирном учёте. Таких в Украине насчитали 1 миллион 137 тысяч человек. Остальные претендовать на участие в ипотечной программе не могли. Однако через месяц, переоценив ситуацию, Кабмин решил расширить круг претендентов. Теперь, согласно его постановлению (№465 от 23.05.2012 г.) заёмщикам позволили не состоять в квартирной очереди. Хотя заявлено, что приоритет будет отдаваться всё же «очередникам» и молодым семьям с детьми. Изменение условий объяснили тем, что многие из так называемых «неочередников» имеют достаточную финансовую возможность для получения ипотечного кредита. А финансовые возможности участникам программы «Доступное жильё» нужны действительно большие.

Эта программа не для граждан со средней зарплатой

Исходя из условий программы, несложно подсчитать, что для получения льготной ипотеки на покупку однокомнатной квартиры в Кременчуге ежемесячный доход семьи должен составлять не менее 5667 грн.

По программе «Доступное жильё» однокомнатная квартира площадью 40 м² в нашем городе должна стоить 160 тыс. грн. Это если удастся найти застройщика готового предоставить жильё по определённой Кабмином цене в 4000 грн. за 1 м². Пока что предлагаемые цены в Кременчуге находятся в диапазоне от 4,4 до 5 тыс. грн. Сумма первого взноса (25% от стоимости квартиры) составит около 40 тыс. грн. За превышение продажной цены «квадрата» от установленной Кабмином, заёмщику придётся заплатить отдельно. На это может потребоваться ещё от 16 до 40 тыс. грн.

Льготный ипотечный кредит будет предоставляться на оставшиеся 120 тыс. грн. стоимости квартиры. При этом размер ежемесячного платежа при сроке кредита в 15 лет составит около 2267 грн. (667 грн. – тело кредита + 1600 грн. — проценты), из которых распорядитель средств программы в регионе должен будет вернуть заёмщику 1300 грн. (компенсация 13%). Следует учесть, что ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 40% совокупного среднемесячного дохода семьи. Таким образом, ежемесячный минимальный доход семьи заёмщика должен составлять не менее 5667 грн. Но при этом оставшихся после выплаты по кредиту средств должно быть не меньше, чем прожиточный уровень на каждого члена семьи. То есть, если в семье двое детей, то сумма минимального ежемесячного дохода семьи увеличится почти до 7 тыс. грн. Если доход меньше – льготный ипотечный кредит не выдадут.

Есть в программе «Доступное жильё» ограничение и по максимальному размеру доходов заёмщиков. Это чтобы «отсечь» от льготных кредитов потенциальных миллионеров. Интересно, что в мае Кабмин вдвое увеличил максимальный размер среднемесячного дохода заёмщика и членов его семьи, который даёт право на получение льготной ипотеки. Если раньше «верхней» границей дохода было 5 среднемесячных зарплат по региону, то теперь этот порог подняли до 10 средних зарплат на каждого члена семьи. Согласно данным Госкомстата, среднемесячная зарплата в Полтавской области в І квартале этого года была 2646 грн. То есть, право на льготный кредит получили те, кто имеет в месяц доход не выше 26460 грн. на одного члена семьи. Если в семье двое детей, то получить льготный кредит на приобретение недвижимости под 3% годовых такая семья сможет в случае, если её ежемесячные доходы не превышают 105840 грн. Таким образом, диапазон доходов семьи из 4-х человек для получения права на льготный кредит по программе «Доступное жильё» для приобретения однокомнатной квартиры в Кременчуге находится в пределах от 7 до 105 тысяч гривен в месяц. Как видим, программа рассчитана на достаточно обеспеченных граждан, коим государство за бюджетный счёт поможет приобрести жильё. Гражданам со средней зарплатой в 2646 грн. о президентской инициативе можно забыть.

Подводные камни программы

Многие ли из потенциальных заёмщиков способны предоставить справки о достаточно высоких и, главное, легальных доходах? Ведь частенько выживать семье помогают подработки, и «серые» заработки, которые ничем не подтвердишь. Это требование может отсечь от участия в программе многих.

Необходимый размер дохода – главное препятствие, возникающее перед гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотечной программы. Но даже для тех, кто имеет такие официальные доходы, в программе «Доступное жильё» есть немало «подводных камней», о существовании которых следует знать, прежде чем ставить подпись под ипотечным договором.

Так, участник кредитной программы должен ежегодно отчитываться налоговой о своих доходах, и если он начнёт зарабатывать больше указанной цифры, компенсировать проценты по кредиту государство прекратит. Кроме того, состоятельным заёмщикам нужно будет на протяжении этих 15 лет следить за размерами своих депозитов. Льготы по компенсации кредита лишат, если сумма денег на депозитах семьи заёмщика превысит 20% размера непогашенного долга по кредиту.

Если в течении этих 15 лет заёмщик по тем или иным причинам не может выплачивать кредит, ему могут предоставить «каникулы» на 180 дней, в течение которых он должен погасить долг или же прекратить участие в программе. Всё ранее выплаченное такими людьми банки обязуются вернуть, но квартиру заберут. При этом, если заёмщик досрочно разрывает договор льготной ипотеки, он обязан в трёхмесячный срок вернуть государству всю сумму полученной компенсации за период действия договора! То есть, сумму возвращённую банком, придётся отдать государству, и человек на законных основаниях останется без квартиры и без денег. Так что «впрягаясь» в эту льготную ипотеку очень важно рассчитать свои силы, чтобы раньше времени не «сойти с дистанции».

Важно учесть, что ставка ипотечного кредита в 16% годовых, определённая Кабмином для участия в программе, на сегодня является нерыночной. В этом году коммерческие банки сами привлекают финансовые ресурсы под 16-17%, а реальная ставка ипотечных кредитов – около 20% годовых. Эксперты не сомневаются, что банкиры работать себе в убыток не будут. Банки обязательно настоят на страховании жизни в своих страховых компаниях и введут комиссионные, чем компенсируют заниженную ставку. Тогда получится, что реальная ставка по кредиту существенно вырастет. В таком случае и зарплата в 7 тыс. грн. вряд ли поможет.

Не менее важное обстоятельство — государство обязуется компенсировать 13% годовых только в течении первых 10 лет (ипотечный кредит выдают на 15 лет). В этом случае радует лишь то, что после 10 лет выплат тело кредита уменьшится втрое, и, соответственно, 16% на оставшуюся сумму долга не будут слишком разорительны.

Также следует учесть, что затраты на оформление договора купли-продажи, договора кредита, уплата страховки и других необходимых платежей, которые запросит банк, лягут на плечи заёмщика. А это потянет на дополнительный одноразовый платёж в размере 5-7 тыс. грн.

Кроме того, участникам программы стоит подготовиться к тщательному контролю со стороны государства. В частности, приобретённая квартира должна быть местом проживания заёмщика и не может быть передана в аренду. Продать её можно будет также только гражданам, которые удовлетворяют вышеприведенным критериям на получение льготной ипотеки, иначе льгот по компенсации кредита лишат и заставят вернуть всю сумму полученной компенсации.

И последнее — компенсации подлежат фактически уплаченные процентные начисления за пользование кредитом! При этом чёткие сроки предоставления компенсации, скажем, в течение месяца после очередной уплаты начислений, не прописаны. Это значит, что заёмщик должен располагать собственными средствами для обслуживания кредита по полной ставке по принципу «заплати банку 16% годовых, а потом жди неизвестно сколько, когда государство тебе вернёт 13% ставки».

Опасения экспертов

Фото: copypast.ruЭксперты высказывают обоснованные опасения ещё по ряду ключевых позиций президентской программы «Доступное жильё».

Что делать, если лопнет банк или в стране наступит финансовый коллапс? Где гарантия, что человека не оставят наедине с невыплаченным кредитом и без всякой компенсации со стороны государства? Такие прецеденты уже были в ходе реализации государственной программы молодёжного кредитования, когда заёмщики оставались один на один с банком без всякой помощи со стороны государства.

Неясным остаётся вопрос — будут ли деньги выделяться весь кредитный срок, то есть последующие 15 лет, для обслуживания кредитов, выданных в этом году? Если программа продолжится, а именно об этом заявил Президент, то на следующий год необходимо будет выделить 1 млрд. грн. на обслуживание кредитов, взятых в 2012 году, и дополнительно – на получение новых кредитов. И так ежегодно затраты на программу «Доступное жильё» будут возрастать. При сохранении нынешних темпов привлечения к программе, через 10 лет на её обслуживание из государственного бюджета потребуется выделять уже по 10 млрд. грн. Сможет ли госбюджет выдержать такую нагрузку? В этом году деньги выделили под предвыборные обещания Президента, а в следующем году выборов не намечается. Кстати, если считать, что «инициативы» Виктора Януковича — главная гарантия для всех участников программы «Доступное жильё», о какой её надёжности можно говорить? В конце концов, Янукович едва ли будет возглавлять Украину ещё 15 лет!

Глава «Ощадбанка» Сергей Подрезов сообщил, что были случаи, когда люди приходили с полным пакетом необходимых документов и вполне могли бы стать участниками программы, но в последний момент сами отказывались от кредитов, так и не получив ответа на вопрос о гарантиях достройки объектов и компенсации кредитной ставки.

«Люди не готовы брать деньги по двум причинам: нет гарантий, что дом будет достроен, и нет гарантий, что компенсации будут продолжаться 15 лет. Таких гарантий в правительственном постановлении нет», — заявил председатель «Ощадбанка».

В Кременчуге в рамках программы предлагают 85 квартир

Кабмин рассчитывает, что в целом по Украине до конца года государственной программой «Доступное жильё» для получения дешёвой ипотеки воспользуются 30 тысяч семей. На эти цели из государственного бюджета в 2012 году потратят 1 млрд. гривен. В частности, в Кременчуге по состоянию на понедельник, 11 мая, с помощью льготного ипотечного кредита изъявили желание приобрести квартиры 52 семьи, а по Украине таких уже более 6 тысяч. Пока в Украине заключено только 35 договоров льготной ипотеки, но более 3-х тысяч людей находятся в процессе подготовки документов для оформления соответствующих соглашений.

Сейчас определено, что в Кременчуге в рамках программы «Доступное жильё» можно будет приобрести 80 квартир в доме по ул. Манагарова, 23 (1 подъезд), и 5 квартир в доме №36 квт. 278. Первый объект обещают сдать в эксплуатацию к концу года, а второй – этим летом.

Как сообщили в региональном отделении Государственного фонда молодёжного жилищного строительства, через который планируется осуществлять компенсации 13% банковской ставки участникам ипотечной программы, сейчас рассматриваются дополнительные варианты жилья, в том числе уже сданного в эксплуатацию. Кабмин определил, что покупать квартиры по программе «Доступное жильё» можно только в недостроях, или в домах, введённых в эксплуатацию после 2009 года.

Среди банковских учреждений, которые будут участвовать в данной программе, называют 4 банка: «Ощадбанк», «Укргазбанк», и в ближайшее время к ним присоединятся «Финансы и кредит» и «Укрсоцбанк».

Напоминаем, что воспользоваться данной программой могут в первую очередь те кременчужане, которые стоят на квартирном учёте. На сегодняшний день в Кременчуге в очереди на улучшение жилищных условий свыше 4-х тысяч человек. За более подробной информацией можно обратиться в отдел учёта и распределения жилой площади, который расположен по адресу: ул. Шевченко, 38 (телефон: 2-02-84).